Help! Lekkage bij de buren veroorzaakt schade aan mijn huis!

U kent het gevoel: huisje boompje beestje, oost west thuis best. U woont met veel tevredenheid in uw woning. Op een dag constateert u tot uw grote schrik dat op de muren van uw mooie woning scheuren zijn ontstaan. Uit nader onderzoek blijkt dat bij uw buren een lekkage in de kruipruimte aanwezig is, waardoor de scheuren in uw woning zijn ontstaan. Wanneer u uw buren hierop aanspreekt, geven uw buren u te kennen dat zij nooit in de kruipruimte komen en daarom niet konden weten dat er een lekkage is. Uw buren zijn van mening dat hen geen verwijt kan worden gemaakt. Kunt u uw buren (of de verzekeringsmaatschappij) aanspreken voor de door u geleden schade?  

Het antwoord is te vinden in artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In artikel 6:174 BW is de risicoaansprakelijkheid van de bezitter van een opstal vervat. Disculpatie is niet mogelijk. Lid 5 van artikel 6:174 BW wijst in beginsel als bezitter diegene die in de registers als eigenaar van de opstal is ingeschreven. Kort gezegd kan de eigenaar van de woning in beginsel aansprakelijk worden gesteld  voor de schade veroorzaakt door een gebrek aan de woning, ook al heeft de eigenaar geen schuld en kan de eigenaar geen verwijten worden gemaakt.

Het zou dus geen probleem moeten zijn om de schade bij (de verzekeraar van) de buren vergoed te krijgen. In de praktijk komt het echter veelvuldig voor dat verzekeraars de schade van de hand wijzen, zeker naarmate de schadeclaim hoger wordt. In sommige gevallen loont het om niet bij de eerste afwijzing al bij de pakken neer te zitten.

Een recent voorbeeld uit onze praktijk:

Cliënte is sinds enkele jaren trotse eigenaar van een mooie woning. Op een dag constateert zij scheuren in de voorgevel en de tussenmuren van de woning. De schade heeft cliënte gemeld bij de eigen opstalverzekeraar. Naar aanleiding van de melding heeft de opstalverzekeraar een expert naar de woning gestuurd om de oorzaak van de scheurvorming te onderzoeken.

In de kruipruimte is vervolgens een natte muur ontdekt. Nader onderzoek wijst uit dat een afvoerbuis afkomstig uit de woning van de buren al enkele jaren lekt. Door deze lekkage is de woning van cliënte verzakt, waardoor de scheuren zijn ontstaan. De eigen opstalverzekeraar vergoedt de schade niet, omdat in de polisvoorwaarden schade veroorzaakt door een ander is uitgesloten. Cliënte heeft toen de buren aangesproken voor de door cliënte geleden schade. De buren hebben de schade vervolgens gemeld bij hun verzekeraar. De verzekeraar heeft de schade van de buren vergoed, maar de vergoeding van de schade van cliënte afgewezen.

Cliënte heeft daarna Advocatenkantoor Phea verzocht om haar in deze zaak bij te staan. In de brief gericht aan de verzekeraar van de buren va cliënte is onder meer een beroep gedaan op de risicoaansprakelijkheid van artikel 6:174 BW. Daarnaast is gemotiveerd waarom op grond van de polisvoorwaarden de verzekeraar dekking behoort te bieden. Tot slot is een termijn van veertien dagen gegund om tot betaling van de schade over te gaan, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure aanhangig zal worden gemaakt en bovendien aanspraak zal worden gemaakt op de buitengerechtelijke incassokosten.

Binnen tien dagen na verzending van de brief heeft de verzekeraar van de buren gereageerd. De schade van cliënte wordt onmiddellijk betaald. Daarmee is de kous af zonder dat een gang naar de rechter noodzakelijk werd. Advocatenkantoor Phea streeft altijd naar de best mogelijke oplossing voor cliënten en vaak is een oplossing in der minne te prefereren boven een gang naar de rechter.

Er bestaan natuurlijk uitzonderingen op artikel 6:174 BW. Zo geldt er een afwijkende regeling wanneer de opstal wordt gebruikt in de uitoefening van een bedrijf. Afwijkende regelingen gelden ook indien we te maken hebben met erfpacht en vruchtgebruik.

Blijf dus niet zitten met de gebakken peren

Advocatenkantoor Phea wijst u op uw rechten en geeft u advies. Waar nodig kan een gerechtelijke procedure aanhangig worden gemaakt. Heeft u een rechtsbijstandverzekering die voor het betreffende risico dekking verleent? Uw rechtsbijstandsverzekeraar betaalt dan uw advocaatkosten. Met uw toestemming nemen wij desgewenst contact op met uw rechtsbijstandsverzekeraar om de dekking of uitbesteding te regelen.

Hebt u vragen over aansprakelijkheid en/of over het verzekeringsrecht? Hebt u een discussie met uw verzekeraar over de dekking? Wij helpen u graag verder. Neem vrijblijvend contact met ons op. Vraag hierbij om een vrijblijvend kennismakingsgesprek, waarbij een advocaat oordeelt of uw zaak kans van slagen heeft.